世纪金源腾冲违规占地

国土部挂牌督办大案，有什么下文？

《新世纪》周刊 记者 付涛 李慎

到过云南腾冲的人，很少不会喜欢上这块翡翠般碧绿的土地。森林覆盖率70.7%，80多处地表温泉资源，独特的火山景观，加上四季如春的气候，这些禀赋都使得距离云南省会昆明600多公里的腾冲，被看好成为云南丽江的后继者。

如果不是近年来推土机隆隆之声日增，打破了这座高黎贡山西麓边陲古城的寂静，朴实安足的腾冲人仍沉湎于大自然所赐的静谧与雄奇之美中。

“最近三年是腾冲变化最快时期。腾冲县批地用地最多的一年（2008年），可能已接近东部某些省全省的批地用地总量。”一位腾冲当地官员说。

在中国几乎所有大中城市上演的土地资源争夺与房地产勃兴的故事，如今也在这座偏远的古镇重现。只是，因其美丽，争抢者尤为强大；因其边远，方式更为大胆。

2010年8月19日上午，在国土资源部召开的房地产用地专项整治工作新闻通气会上，一纸通报将近年来高歌猛进的腾冲推上到全国媒体面前。“云南省腾冲县政府违规供地和云南世纪金源投资置业公司违规建别墅案”，被列为六宗没有处理到位的违规违法案件之一，由国土部进行挂牌督办。

然而，四个月过去了。上述挂牌督办案件的办理结果至今尚未正式公布，过去几个月在腾冲县内稍显低调的推土机们，如今又重新热闹起来。

违规别墅买卖依旧

“‘大牛场’的别墅还在卖？那是他们晕头了吧。”

“我们一期开发了将近600套别墅，大部分都已经出售，现在只剩下20多套了。”2010年12月13日下午，在腾冲国际高尔夫度假村，一位售楼人员指着售楼中心的沙盘告诉本刊记者。

腾冲国际高尔夫度假村位于腾越镇侍郎坝村附近的“大牛场”，透过售楼中心窗子看去，是连片的高尔夫绿茵和成群的独栋别墅。

这个度假村正是国土部挂牌督办的“违规建别墅”项目。可是，当问起售楼人员这一项目被挂牌督办是否还能买卖时，售楼人员以肯定的口气回答，“没有问题，目前别墅每平方米单价在7000元至1.2万元之间，先交5万元定金，一周内签合同，土地证与产权证半年至一年内办下来。”

据售楼人员介绍，项目第二期可能在两年后开盘，还有200多套别墅。

根据腾冲国际高尔夫度假村官方网站资料，该项目规划占地面积高达6272亩，总建筑面积达45万平方米，包括体育休闲公园、商务会所及低密度住宅，有54洞国际高尔夫球场和上千栋别墅，别墅每栋平均占地2亩左右。

“‘大牛场’的别墅还在卖？那是他们晕头了吧。”12月17日下午，腾冲县国土局副局长郭强在办公室面对本刊记者的提问回应称，“他们肯定是晕头了，早就不让卖了。”

然而，这位副局长说罢此话便无下文，继续其他工作，既未进一步解释，亦看不出要采取任何解决措施。

按照《国土资源领域违规违法案件公开通报和挂牌督办办法（试行）》，世纪金源涉及的土地违规建别墅案件，云南省国土资源管理部门应及时向云南省政府分管领导报告，按有关规定配合或会同纪检监察机关进行调查处理，一般在两个月之内处理完毕。若是重大或复杂案件，由省级人民政府国土资源行政主管部门向国土资源部提出书面申请，经部专题会议或部长办公会议批准后，可以适当延长办理时限。

自2010年8月19日宣布挂牌督办至12月中旬，已近四个月。当本刊记者一再追问该项目挂牌督办的处理结果时，郭强不置可否，回应称：“这事你去问国土部。”

据腾冲县国土局办公室有关人士介绍，2010

年8月18日，腾冲县政府给世纪金源公司发了函，要求停止高尔夫别墅项目一切销售活动。第二天，世纪金源公司回复称，已撤销一切销售活动和广告宣传。

“排头兵”世纪金源

世纪金源两个项目都是占地数千亩的大盘，合在一起或逾万亩

腾冲国际高尔夫度假村只是房地产开发商世纪金源在腾冲的两个项目之一，另一个是位于腾越镇西山坝规划中的腾冲新城内的世纪城项目。

世纪城项目位于腾冲老县城往北约四五分钟车程的西山坝，位置在规划中的腾冲新城的东部。2010年年末，本刊记者在黄土飞扬的项目工地看到施工人员忙碌的身影，工地上有即将完工的成片住宅楼房和别墅，也有等待建设的大片黄土裸露的工地，推土机和运土车在其上奔忙着。世纪城项目以西的大块土地，亦在新城规划的范围内，建设尚未开始，还长着茂盛苍翠的丛林。

世纪金源两个项目都是占地数千亩的大盘，合在一起或逾万亩，算得上目前腾冲开发建设规模最大的房地产商。

2007年，世纪金源与众多房地产开发商一起，扎堆腾冲。在此以前，来腾冲拿地的外省房企凤毛麟角。

“由于交通原因，此前来腾冲旅游的人很少，大多数是周边城市的居民。”腾冲县旅游局的一位官员在接受本刊记者采访时称。

与云南的大多数城市一样，交通是制约腾冲发展的巨大瓶颈。腾冲一直未通火车，前往省会昆明，只能乘坐长达约10个小时的长途汽车，直到2009年初才开通了航班。

云南省内企业中，来自昆明的官房集团先拔头筹，在腾冲县城中心建造了当地第一家五星级酒店。

“2005年之前，官房来腾冲拿地，这里的地价非常便宜，人们还没有意识到这里的土地会一下子变得那么值钱。”一位腾冲当地的生意人说，“短短的几年，土地价格翻了几十倍甚至百倍，这让多年来财力不足的地方政府也尝到了甜头。”

世纪金源也非十足的“外来汉”，2005年前后在昆明开发了世纪城项目，其大盘开发模式在当地房地产业领一时风气之先。2007年世纪金源进入腾冲，以拿地万亩的气魄取代官房，成为当地房企中的“排头兵”。

世纪金源是国内知名地产开发商，在全国开发各类商品房8000万平方米，在北京、重庆、昆明、贵阳、长沙和合肥等地，均拥有以“世纪城”命名的住宅开发项目和以“金源时代购物中心”为名的商业地产项目，并在全国拥有16家五星级酒店。

奥宸地产、大港旺宝、华隆集团等地产商，也在腾冲盘桓多年，但无论拿地速度还是开发进展，都远远落在世纪金源之后。对于到腾冲淘金的房地产开发商来说，世纪金源成为了他们的一个标杆，其开发节奏和定价策略，都是其他开发商判断政策风向的重要依据。

“大牛场”前世今生

对于“大牛场”如何由集体用地转变为国有用地，腾冲农业局一位负责人语焉不详

根据国土部2010年8月19日的通报材料，位于腾冲县腾越镇侍郎坝村的“大牛场”，为腾冲县农业局2003年取得的国有土地。

2007年10月11日，云南世纪金源投资置业集团有限公司与腾冲县政府签订投资协议，在大牛场建设腾冲国际旅游体育健身休闲公园项目。

2007年10月17日，腾冲县旅游局向县政府申请将腾冲县农业局使用的大牛场土地变更给云南世纪金源投资置业集团有限公司作为旅游设施及开发用地。

2007年11月，腾冲县政府下发《腾冲县人民政府关于大牛场土地使用权变更的批复》，同意将大牛场5571.469亩土地变更给世纪金源投资置业集团有限公司使用。

本刊记者在当地采访时发现，情况与通报材料颇有出入。腾冲县岗峨村一位村干部告诉记者，“大牛场”是当地村民的习惯叫法，一直以来是当地13个自然村（7个行政村）的集体用地，总共有3000多亩土地，并没有5571.469亩之巨，常年是一片长了些草的荒坡，因农民常在这里放牛而得名，也有农民在上面种些苦荞。

2003年，当地农业局（2005年腾冲县农业局与畜牧局分家，此后归畜牧局管理）向村里以每亩2元的年租价格租用该土地植草发展畜牧业，后转租给腾冲当地一位李姓私营业主供其养牛，直到2007年10月被世纪金源征用。

“世纪金源征用时，补偿我们的价格为每亩1.2万元。”这位村干部称，“这些钱我们大部分按照人头分发给村民，还有一部分用于修路等村内公共设施的建设。”

对于“大牛场”如何由集体用地转变为国有用地，腾冲农业局一位负责人语焉不详，但他承认“一部分是农业局的土地，一部分是附近农村的集体用地，集体土地居多。集体用地都做了补偿，农民还是比较高兴的，因为这个地放在那里，效益很低，就是荒草地。”

这位官员也承认，“大牛场”并没有5571.469亩那么大，“政府批了那么多，可能是把周边土地也算上了”。

侍郎坝村与岗峨村的几位村干部都证实，世纪金源在2007年10月征地后，还在2008年进行了两次扩征。

“扩征时，有分到村民的林地，也有村里集体的林地。”一位岗峨村村干部称，“补偿标准大约为每亩1.4万元，成材林地为每亩2万元。”

程序缺失乱象

尽管市场质疑之声不绝于耳，世纪金源对腾冲“大牛场”的开发进程却丝毫未受到影响

虽然征地事实上先后分三次进行，一直持续到2008年中，但世纪金源在2007年底便领到了土地证。

2007年11月26日，腾冲县国土局为世纪金源在腾冲县成立的子公司云南世纪金源体育度假有限责任公司办理了土地登记并发国有土地使用证，登记面积4798.209亩。证书内容为：国用（2007）第109392号，地号533023101-DL-29-2，50年的土地使用权（2057年11月25日），用地类型为综合用地，使用权类型为出让，使用权面积为3198806平方米（约4798.209亩）。

更为令人费解的是，世纪金源竟在拿到土地证之后数月才缴纳土地款。国土部的通报材料显示，2008年3月，通过对土地及地上建筑物、附着物整体打包转让的方式，世纪金源体育度假有限责任公司支付了16466万元价款（即大约每平米51.48元，每亩3.4317万元）。

“我们从来没有看到过关于‘大牛场’用地的招拍挂公告。”一位腾冲当地的开发商向本刊记者称，算下来这块土地的购买成本仅每亩3万多元，这样的价格在腾冲市场上早已绝迹，目前腾冲新城规划区的土地价格大约是每亩14万至18万元，县城中心区域的地价最高已达每亩400万-500万元，而目前“大牛场”别墅售价，高于腾冲县城普通商品房售价的1倍以上，后者每平方米约3500至4000元。

尽管市场质疑之声不绝于耳，世纪金源对腾冲“大牛场”的开发进程却丝毫未受到影响。2008年4月8日，腾冲世纪金源体育度假有限责任公司进驻“大牛场”并在此开发建设，开始动工建设高尔夫球场，同时进行房地产开发。

2009年9月，世纪金源高尔夫项目一期建成并投入使用，别墅开盘销售。项目一期独栋540套、联排30栋（60套），占地约1000亩。10月，世纪金源体育度假有限责任公司申请将腾越镇侍郎坝村大牛场，更名为“腾冲县腾越镇观景大道1号”。10月22日，腾冲县民政局批准改名。

至此，“大牛场”在腾冲永远成为了一个历史名词。

隐藏的秘密

一口气批4798.209亩土地，这远超过县政府和地方国土部门的权限，完全不是我们能够想象

在腾冲，大多数官员对“大牛场”项目的情况三缄其口。一位官员私下告诉本刊记者，这个项目当时是省里面甚至更高层领导打过招呼，县领导也做不了主。“这么大的项目，若是省里面不点头，我们也不敢做。”

上述官员透露，当时世纪金源来腾冲